אחרי כעשור: בוטל ההיתר לפרויקט הענק של מתחם גאולה

אחרי למעלה מעשור ביטל בית המשפט העליון היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38/2 במתחם גאולה ברעננה. מדובר במתחם שאושר בוועדה המקומית וכן על ידי בית המשפט המחוזי. העליון קבע כי חישוב זכויות "רעיוני" שביצעה הוועדה המקומית שגוי ובלתי חוקי – ושלח את היזם לקדם את הפרויקט במסגרת פינוי בינוי. חישוב זכויות "רעיוני" מדבר על כך שהזכויות מתבססות לא על הבניין הקיים, אלא על בסיס הבניין שניתן היה לבנות לפי התב"ע.
מדובר בפרויקט התחדשות עירונית שעל פי התוכנית אמור היה לכלול 6 בניינים חדשים בני 9 קומות ו-355 דירות, במקום שלושה בנייני רכבת ישנים שבהם 138 דירות. תחילת הסיפור בשנת 2011, אז החל יזם הפרויקט לקדם אותו כפרויקט פינוי ובינוי, בשנת 2016 הפכה אותו הוועדה לפרויקט תמ"א 2 /38 שמדבר על הריסה ובנייה מחדש ואישרה את התוכנית והנפיקה היתר בנייה. במסגרת האישור, הוועדה המקומית דחתה התנגדויות שהגישו עצמאית השכנים הגרים בסמוך למתחם, בטענה כי מצב הבניינים רעוע וזקוק לחידוש, וכי רוב הדירות הקיימות הן בשטח מזערי של 35 מ"ר. הוועדה המקומית נתנה גם זכויות בנייה נוספות והקלות שהסתכמו בעוד 3 קומות לבניינים, מלבד זכויות הבנייה הרגילות מכוח תמ"א 38 של תוספת 2.5 קומות.

קיראו גם:

עוד התפתחות דרמטית בפרויקט הפינוי בינוי בגאולה

בשנת 2018 התארגנו השכנים ובעזרת ייצוג משפטי של משרד ענת בירן – עורכי דין, פנו לוועדת הערר מרכז נגד החלטת הוועדה המקומית, שם טענו כי זכויות הבנייה שאושרו על ידי הוועדה המקומית מופרזות, והיקף הבינוי צפוי לפגוע קשות באיכות חייהם. ועדת הערר קיבלה את עיקר טענותיהם וקבעה כי ההקלות שאישרה הוועדה המקומית מהוות "סטייה ניכרת" מהתוכנית וכי יש לבצע חישוב מחדש של הזכויות ללא הקלות מעבר למה שנותנת תמ"א 38.
ועדת הערר קיבלה את הטענה כי הפרויקט התבסס על חישוב זכויות בנייה "רעיוני" שנקבע כשגוי ובלתי חוקי, והפער שנוצר הוא של אלפי מ"ר. כמו כן ועדת הערר קיבלה את הטענה כי לא ניתן לאשר הקלות באחוזי הבנייה בפרויקט. היזם, הוועדה המקומית ודיירי מתחם הפרויקט ערערו ב-2019 על ההחלטה לביהמ"ש המחוזי וזה קיבל את עתירתם. בעקבות זאת, וועדת הערר עצמה באמצעות פרקליט המדינה, ערערה בשנת 2020 לבית המשפט העליון על החלטת המחוזי בטענה כי להחלטה יש השלכות רוחב על חישוב זכויות בנייה בכל פרויקטי תמ"א 38 וכי ועדה מקומית לא יכולה להוסיף שטחים עיקריים לתוכנית או לאשר הקלות כמותיות במתחם מעבר לזכויות שנותנת התמ"א.
בדיון שהתקיים בימים האחרונים בבית המשפט העליון, קיבל ביהמ"ש את הערר של ועדת הערר, ביטל את פסק דינו של בית המשפט והחזיר באופן סופי את החלטת ועדת הערר על כנה. המשמעות – יהיה על היזם לקדם תכנית פינוי בינוי, מאחר שהזכויות הניתנות לאישור חוקי בהתאם לתמ"א אינו יוצרות היתכנות כלכלית לפרויקט.
שופטי העליון מתחו ביקורת על חישוב זכויות הבנייה הרעיוני וקבעו כי מדובר בפרשנות מופרכת, לא הגיונית ולא חוקית, וכי אין כל בסיס לפרש את תכנית רע/1010 (תכנית התמ"א של רעננה) כאילו היא מאפשרת חישוב זכויות בנייה על בסיס חישוב רעיוני. "הגישה הרעיונית מופרכת מיסודה, אין לה שום קשר לתכלית של תמ"א 38. מדובר בטריק שמעולם לא היה לו שום בסיס הגיוני או תכליתי, אז חבל להיתלות בו – אין לו שום תוחלת", כתב  שופט העליון מני מזוז.
לדברי עוה"ד ענת בירן, "פסק דינו של בית המשפט העליון מאשש את נכונות הטענות שהעלינו והתקבלו כבר לפני כמה שנים בוועדת הערר, בדבר דרך החישוב הנכונה של שטחי בניה מכוח תמ"א 38. מדובר במקרה מובהק בו היה צריך לקדם תכנית התחדשות עירונית ראויה במקום לנסות לכופף את הוראות התמ"א באופן בלתי חוקי, מה שגרם לתכנון מאולץ ופוגעני". עוד מוסיפה עו"ד בירן: "הליך התמ"א בוטל והחזירו אותם לתהליך מחדש של פינוי ובינוי, שזה מצד אחד תהליך יותר מורכב ומצד שני הוא נבחן על פי הכלכליות שלו ומאפשר לעשות שינויים בתכנון עצמו, אין הגבלות לא של גובה ולא של מספר הדירות".
תגובת היזם, חברת רסקו, תובא כאן כשתתקבל.

# # #
נציין כי עד שנת 2011 היו הבדלים ברורים בין תמ"א 38 לבין פינוי ובינוי. התמ"א נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה תוך שיפוץ והוספת זכויות בנייה ולעומת זאת פינוי ובינוי, הוא מסלול בו הבניין נהרס לחלוטין ובמקומו נבנה בניין חדש עם זכויות בנייה גדולות יותר. בתמ"א הדיירים בדרך כלל נשארים בבית בזמן השיפוץ בעוד בפינוי ובינוי הדיירים מפונים עד לביום הבנייה. בשנת 2011, נכנס תיקון 2 לתמ"א 38 אשר מאפשר להרוס בניין קיים בתנאי שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות בניין חדש, מתוך המחשבה שנכון יותר לבנות בניין חדש מאשר לחזק בניין ישן. ההבדלים בין תמ"א 38/2 לבין פינוי ובינוי הוא בהליכים המקדמים. פינוי ובינוי הוא פרויקט גדול שדורש הכרזה של משרד הבינוי והשיכון שהמתחם מתאים לתהליך בעוד התמ"א אינה מחייבת הכרזה. בנוסף, פינוי בינוי, דורש אישורים מהוועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה, בעוד תמ"א, דורשת רק אישור מהוועדה המקומית והוצאת היתר בנייה ולכן מדובר בהליך קצר יחסית. בנוסף בתמ"א 38 מדובר במבנים בודדים ולכן תוספת יחידות הדיור החדשות היא קטנה יותר לעומת פינוי ובינוי בו התוספת יכולות להגיע גם למאות יחידות דיור.

הצטרפו לערוץ הטלגרם של צומת השרון רעננה