Une construction sans permis de construire est un phénomène très courant qui a de nombreuses conséquences et peut influencer de façon significative toute transaction immobilière, achat ou vente. Me Adam Sorkin explique qu'elle est la signification et les conséquences de ce type de construction.
Les irrégularités de construction dans les biens immobiliers et les modifications réalisées sans autorisation adéquate, sont en fait des constructions réalisées sans permis de construire. Les irrégularités de construction constituent une violation de la Loi de la planification de la construction et peuvent entraîner des amendes, des frais, des actes d'accusation, voire un procès. La Knesset a autorisé ces dernières années de nouvelles réglementations qui permettent de sanctionner par des amendes administratives les contrevenants à la loi.
Nous nous sommes entretenus avec Me Adam Sorkin,, associé au cabinet Shlomovitz, Sorkin & Co. concernant les conséquences principales qui découlent, ou pourraient découler des irrégularités de construction dans un bien.
Pouvez-vous nous dire ce que sont les irrégularités de construction?
"Les irrégularités de construction, sont en fait des constructions réalisées sans permis de construire légal ou des constructions qui ne correspondent pas un permis déjà délivré. Il peut s'agir notamment (1) d'un balcon que l'on ferme, (2) de l'ouverture ou l'agrandissement de fenêtres, (3) d'une pièce construite sur le toit, (4) de la construction d'une pièce ou d'un espace supplémentaire, (5) de la construction d'une piscine, (6) de transformer un espace sous pilotis en espace fermé, ou de tous autres types de travaux qui, selon la loi, nécessitent un permis de construire."
Les irrégularités de construction, est-ce fréquent ?
"Notre cabinet a étudié le sujet et il s'avère qu'environ 20 % des transactions immobilières dont nous nous occupons comporte une irrégularité de quelque sorte que ce soit et qui nécessite une intervention professionnelle pour y remédier et la traiter avant la signature du contrat."
Quelles sont les conséquences des irrégularités de construction?
"Les irrégularités de construction ont un certain nombre de conséquences qui peuvent être dramatiques pour les parties. En voici quelques exemples :"
Les irrégularités de construction constituent une infraction pénale
"Construire sans permis ou enfreindre un permis est une infraction pénale passible d'amende, d'ordonnance administrative, notamment ordre de démolition et, dans des cas encore plus extrêmes, d’emprisonnement.Il convient de noter que certains considèrent qu'en Israël, la construction illégale est un véritable fléau. En effet, le public israélien n'est pas conscient du fait qu'il s'agit là bien d'un délit."
Restriction de la vendabilité du bien
"Parmi les documents nécessaires à l'inscription d'un bien au cadastre (Tabu) au nom de l'acheteur, le vendeur doit fournir à celui-ci une attestation de la mairie indiquant de l'absence de dette envers l'autorité locale.
Pour ce faire, et jusqu'à l'obtention de cette attestation par la mairie, l'autorité locale dans certains cas, mandate des professionnels chargés de vérifier que le bien correspond effectivement au permis de construire et qu'il n'y a pas d'irrégularités de construction.
Un bien dans lequel on découvrirait de telles irrégularités pourrait devenir très rapidement un fardeau administratif lors de l'enregistrement des droits au nom de l'acheteur et de fait, entraver la vendabilité, ce qui à son tour pourrait entraîner une baisse de la valeur du bien."
Comment les irrégularités de construction compliquent la demande d'obtention d'un prêt hypothécaire de financement ?
"Lorsqu'un acquéreur s'adresse à la banque dans le but d'obtenir un prêt pour l'achat d'un bien, la banque lui demande plusieurs documents notamment une expertise concernant ledit bien afin de s'assurer que celui-ci pourra servir de garantie à l'argent prêté. Dans le cadre des vérifications réalisées par l'expert, celui-ci s'assure que le bien est conforme au permis de construire qui a été délivré. En cas d'irrégularités, l'expert accordera au bien une valeur moindre, ce qui pourrait entraîner un problème de financement puisque pour la banque, la valeur du bien est maintenant revue à la baisse. Il faudrait donc éventuellement obtenir un financement plus élevé, c'est-à-dire augmenter l'apport personnel ou dans certains cas, essuyer un refus concernant le prêt hypothécaire.
En outre, un acquéreur qui n'aurait pas découvert avant la signature du contrat qu'il existe des irrégularités de construction, pourrait se trouver en violation de contrat si par exemple il n'arrive pas à obtenir le financement désiré pour l'achat du bien. Ceci pourrait le mettre dans une situation dans laquelle il est dans l'incapacité de respecter ses engagements au contrat, et entraîner de grosses pertes financières.
Disons pour conclure qu'une construction sans permis de construire comporte une multitude de risques, tant pour l'acheteur que pour le vendeur, et qu'elles peuvent avoir des conséquences désastreuses sur la possibilité de réaliser une transaction immobilière.
Par conséquent, nous recommandons fortement de faire appel aux services d'un expert foncier qui réalisera comme il se doit toutes les vérifications nécessaires concernant l'adéquation du bien au permis de construire et examinera les divers aspects de planification liés à la transaction. "
Le cabinet d’avocats Shlomovitz, Sorkin & Co., créé en 1995, est l’un des principaux cabinets d’avocats dans la région du Sharon, traitant de l’immobilier, du droit commercial, des litiges, du droit de la famille et du droit des sociétés. Ancienneté, grande connaissance du droit de la personne (ce qui constitue un atout pour tous les dossiers traités par notre cabinet), innovation, créativité, arbitrage en coopération avec le rabbin Me Haïm Shein, règlements à l'amiable et transactions de haut niveau, constituent les éléments de la valeur ajoutée de notre cabinet. Nous proposons nos services également au public francophone.
Adresse du cabinet : 2, rue Klausner, Raanana
Site web : http://shlomovitz.co.il
Tél : 077-3429508
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