"יזמים וכרישי נדל"ן יודעים הכל. יש להם ידע, ניסיון, כסף ובעיקר הרבה כוח. מהסיבה הזו החלטתי שאני מייצגת רק דיירים. הדיירים הם אלה שבאמת זקוקים לי. כשאני מייצגת אותם, עם הניסיון והידע שלי ובליווי אנשי מקצוע מתאימים, אני הופכת אותם לשווי כוח מול היזם, וכל חוקי המשחק משתנים". את הדברים האלה אומרת רוית סיני, עורכת דין ומגשרת, המתמחה בדיני תמ"א 38, שזה 15 שנה מלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, 30 מהם הסתיימו עד כה בהצלחה יתרה.
את דרכה כעורכת דין החלה עו"ד סיני לפני 30 שנה דווקא כעורכת דין לדיני משפחה – גירושים, צוואות וכו'. במעלה דרכה המקצועית, היא עשתה תפנית בתחום עיסוקה, ומאז היא כל-כולה בתחום ההתחדשות העירונית. ואם אתם תוהים על טיב הקשר בין גירושים לתמ"א 38, אז תתפלאו לשמוע שלא רק שיש קשר, אלא יתרה מכך – הרקע של עו"ד סיני בדיני גירושים אף נתן לה ארגז כלים נהדר לעיסוקה בתחום הנדל"ני.
עו"ד רוית סיני היא לא עוד עורכת דין להתחדשות עירונית. היא הרבה-הרבה יותר, וזאת בזכות שיטה בלעדית שפיתחה בייצוג דיירים. "ההתחדשות העירונית היא תחום שקל ליפול בו", היא מסבירה. "היא רוויה במהמורות ומכשולים. השיטה שאני פיתחתי מאפשרת לצלוח אותם בקלות יחסית. כשאני מגיעה לפרויקט, אני בוחנת ובודקת אותו, בדיוק כמו היזם. אני נעזרת באדריכל, בשמאי ובאנשי מקצוע נוספים, שבודקים עבורי את היתכנות הפרויקט לפני ולפנים. אני משלמת להם מכספי, כי הבדיקה הזו הכרחית. בדיקה כזו לא עושה כל עורך דין מכל מיני סיבות – אולי כי אין לו כסף, אולי כי אין לו חשק, ואולי כי לא בא לו להוציא כסף על פרויקט שלא בטוח שייצא לפועל בסופו של דבר".
עו"ד סיני יוצאת לדרך עם הדיירים, רק לאחר שהיא בדקה ביסודיות שלפרויקט יש היתכנות. "את יודעת כמה הצעות קיבלתי מיזמים עבור פרויקטים שאין להם היתכנות כלל?", היא מספרת. "אני מתקדמת עם הדיירים רק לאחר שווידאתי שיש כאן עסקה עם 'בשר' ועם בסיס. אני לא אאפשר לדיירים לחתום על עסקה שאין לי שום ודאות לגביה".
תוכלי לפרט מעט יותר על השיטה שפיתחת?
"בראש ובראשונה, אני לא עובדת מול נציגות נבחרת של דיירים, שזה מה שרוב עורכי הדין עושים, וזו טעות קשה. אני עובדת מול הדיירים כולם. עורכי דין רבים מוצאים את עצמם לא אחת מול שוקת שבורה, כאשר הם עובדים על פרויקט מספר שנים, ובסופו של דבר, רק 50 אחוז מהדיירים חתמו על העסקה. אני מונעת את המצב הזה מראש, בכך שאני מחתימה את הרוב הדרוש של הדיירים ולא רק את הנציגות. לדיירים אני מגישה את התמונה המלאה לגבי מה שהם יכולים לקבל בסופו של הפרויקט, וזאת רק אחרי שבדקתי את כל הפרטים עם שמאי, אדריכל ואנשי מקצוע רלוונטיים נוספים. לאחר שהדיירים קיבלו ממני את התמונה המלאה, אני מחתימה אותם על כתב הסכמה, שבו הם מאשרים שהתנאים מקובלים עליהם ושהם מוכנים להתחייב לתהליך".
גולת הכותרת בשיטה שפיתחה עו"ד סיני קשורה להסכם המשפטי שנחתם מול היזם. היא מפרטת: "אחרי שיש לי כתב הסכמה שנחתם על ידי הרוב הדרוש של הדיירים, אני היא זו שמכינה את ההסכם המשפטי מול היזם, וזאת בניגוד למה שמקובל כיום שהיזם הוא זה שמכין את ההסכם. עם ההסכם המשפטי שהכנתי, שמציב את הדיירים בעמדת כוח ומעניק להם את מרב ההגנות, עם אפס סיכונים ועם אפס הוצאות, אני מגיעה ליזם. כך למשל, אחד הסעיפים החשובים בהסכם הוא הערבות של היזם להוצאות משפטיות. הערבות הזו מאפשרת לדיירים לתבוע את היזם במקרה שהוא יפר את ההסכם, מבלי שהם יצטרכו לשלם על התביעה מכיסם. כלומר, היזם הוא זה שיצטרך לשאת בתשלום התביעה נגדו".
רוצים להישאר מעודכנים?
לדברי עו"ד סיני, 15 שנות ניסיונה בתחום ההתחדשות העירונית לימדו אותה שנדיר למצוא יזמים שלא מפירים את ההסכם. "כל הפרה כזו, בהיעדר ערבות להוצאות משפטיות, מאלצת את הדיירים לתבוע את היזם מכיסם", היא אומרת. "למעשה, כל הסכם שלא כלול בו סעיף ערבות להוצאות משפטיות לא שווה את הנייר שהוא נכתב עליו. הוא חסר משמעות. אני היחידה שמוסיפה את הסעיף הזה, כי אני יודעת לשמור על הדיירים. יזם שחתם על סעיף כזה יחשוב טוב-טוב לפני שהוא מפר את ההסכם, כי הוא יודע שהוא לא רק ייתבע, אלא גם ייאלץ לממן מכיסו את התביעה נגדו".
אז בעצם, לפי השיטה שלך, את בכלל לא מנהלת משא ומתן מול היזם.
"נכון. השיטה שלי היא לא לנהל משא ומתן מול היזם אלא לתת לדיירים את הכוח מלכתחילה. הדיירים, כבעלי הקרקע, הם גם אלה שקובעים ליזם מראש איך ייראה הפרויקט ואיזה מפרט טכני הם יקבלו ממנו. המפרט הטכני שנקבע על ידי הדיירים ומעוגן בהסכם המשפטי שאני מכינה הוא שווה ערך למאות אלפי שקלים".
ומדוע יזמים יסכימו לחתום על הסכם משפטי שאת הכנת ושהוא כל-כולו לטובת הדיירים?
"מהסיבה הפשוטה, כי יש להם ודאות לגבי הפרויקט. כשאני מגיעה ליזם עם הסכם שנחתם על ידי כל הדיירים, הוא יודע שלפניו פרויקט בטוח, ולכן הוא יבלע את כל הצפרדעים שהכנסתי בהסכם".
עו"ד סיני מלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות העירונית בכל רחבי הארץ, מצפון ועד דרום. מהרגע שהדיירים בוחרים במשרדה, היא צועדת איתם לכל אורך הדרך במשך תקופה ארוכה עד שהדירות נרשמו על שמם וגם שנתיים לאחר מכן.
לסיום, ספרי לי איך מתחום הגירושים הגעת לתחום ההתחדשות העירונית.
"גם כשהייתי עורכת דין לגירושים פעלתי באופן לא רגיל. תמיד העדפתי לבוא בטוב, בדרך של גישור והבנות, במקום לתבוע את האישה או הבעל בבית המשפט ולהיכנס להליכים ארוכים, מתישים ומכוערים. אחת הלקוחות שלי, שהייתה בהליך גירושים, לא החליפה מילה עם בעלה במשך עשור. אני הצלחתי לעשות ביניהם סולחה. אמה של הלקוחה, שהופתעה מהדרך שבה הצלחתי להביא את הסכסוך הזוגי לסיומו, פנתה אליי כדי שאייצג 38 דיירים בבניין שבו היא התגוררה בגבעתיים ועומד לעבור תהליך של תמ"א 38. הייתי מאוד כנה איתה והסברתי לה שאני עורכת דין לגירושים ואין לי שמץ של מושג בתמ"א 38. זה לא שכנע אותה. היא אמרה לי שהיא כבר ראתה מה אני מסוגלת לעשות, ודווקא מהמקום הזה, היא רוצה אותי. כך, למעשה, התחיל הרומן שלי עם ההתחדשות העירונית. בשני התחומים, בגירושים ובהתחדשות העירונית, הקפדתי לחשוב מחוץ לקופסה ולפעול על פי שיטות ייחודיות שלי, שתמיד הוכיחו את עצמן. ההבדל בין שני התחומים הוא שבגירושים בדרך כלל מדובר, למרבה הצער, בהריסה של קן משפחתי, בהתחדשות עירונית, לעומת זאת, מדובר בהריסה ובבנייה מחדש, שזה תמיד עדיף".
משרד עורכי דין רוית סיני, מצדה 9, בני ברק, מגדלי ב.ס.ר 3
טל: 054-4618767, 03-5051051
דוא"ל: [email protected]
לאתר האינטרנט של משרד עורכי דין רוית סיני, לחצו כאן
לפייסבוק, לחצו כאן
תגובות